Nguồn cung bất động sản đang vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật.
Theo ước tính của Công ty tư vấn dịch vụ Avison Young Việt Nam, ba tháng cuối năm, TPHCM dự kiến ghi nhận 15 – 17 dự án triển khai bán hàng, với tổng cộng 12.000 – 13.000 sản phẩm mở bán mới, trong đó 60% nguồn cung tập trung tại Bình Dương cũ. Nguồn cung quý IV/2025 được đánh giá khá đa dạng, với phân khúc trung cấp, bình dân chiếm ưu thế ở các khu vực mới sáp nhập, trong khi dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang vẫn tập trung chủ yếu tại vùng lõi TPHCM.
Xu hướng khan hiếm nguồn cung nhà ở trong khu vực nội thành khiến giá bán chung cư tại TPHCM nhiều khả năng tiếp tục đi lên, đặc biệt khi hầu hết dự án mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m2.
Báo cáo thị trường của DKRA Consulting cũng đưa ra nhận định, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ dao động 13.000 sản phẩm và gần 1.000 căn nhà liền thổ, tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Nam TPHCM. Trong đó, nhóm căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 3.000 – 5.000 sản phẩm, vẫn giữ vai trò chủ đạo ở khu trung tâm, còn các đô thị vùng ven sẽ cung cấp phần lớn lượng hàng mới thuộc nhóm trung cấp và bình dân.
Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn được xem là “xương sống” của thị trường, gần như biến mất suốt ba năm qua. Theo đánh giá từ các đơn vị môi giới, giao dịch trên thị trường chủ yếu đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu hơn một bất động sản, có nhu cầu đầu tư hoặc tích sản. Một số chủ đầu tư kết hợp sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo khan hiếm giả để kích thích tâm lý FOMO. Thị trường cũng xuất hiện nhóm đầu cơ thu gom, lướt cọc hưởng chênh, nhất là tại khu vực phía Nam thành phố.
Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo thị trường mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam – cho biết, nguồn cung mới tại khu nội thành TPHCM (TPHCM trước đây) hiện nay vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.
“Với mặt bằng giá hiện tại, dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau, trong khi người mua để ở rất khó tiếp cận,” ông Kiệt nhận định.
Theo CBRE, quý vừa qua, 90% nguồn cung mở bán tại nội thành thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình đạt 87 triệu đồng/m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2, mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng/m2.
Cấu trúc sản phẩm cũng cho thấy, rõ xu hướng đầu tư chi phối: Các dự án ưu tiên căn diện tích nhỏ, thiết kế sang trọng, tập trung vào tiện ích và khả năng cho thuê ngắn hạn. Nhiều chủ đầu tư còn tung ra các gói “cam kết lợi nhuận” hoặc “bảo chứng dòng tiền” – thông điệp hướng đến nhà đầu tư tài chính nhiều hơn là người mua để ở.
Dù nhận thấy nhu cầu ở thực còn lớn, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà phát triển phân khúc giá thấp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản khi được hỏi cho hay, nếu làm nhà ở vừa túi tiền, biên lợi nhuận rất mỏng trong khi thủ tục lại phức tạp. Trái lại, các dự án trung và cao cấp dễ tiếp cận vốn hơn, bán được cho giới đầu tư và tạo hiệu ứng thương hiệu nhanh hơn.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu thị trường tiếp tục bị chi phối bởi dòng tiền đầu tư ngắn hạn, nguy cơ biến động mạnh là khó tránh. Khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung – cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật, dẫn tới rủi ro bong bóng.
